黄皮

连日来老黄和公司的伙伴们围绕着一个诱人的商业开发计划讨论得十分激烈，该项目计划中的“商圈”开发策略的制定，更是大家讨论的焦点问题。几天下来，大伙围绕“商圈”的规划和定位发表了许多的意见，听起来，大伙的意见和想法似乎很有道理，但又感觉缺乏足够的说服力。带着困惑，我特意上网搜寻了一番。嘿，还别说，我想要的东西呀，网上都有。仔细阅读过几篇后，感觉其中的一篇启发很大，杞人忧天的老黄还是把它转载到了这里，也叫着让同道中人一同分享吧。

一、什么是商圈？

商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
　　店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
　　但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。

二、商圈具有那些特性？

1、商圈的发展性特征

任何商圈都不是孤立存在着的，他会随着时间的推移而逐渐发展变化，商圈的发展变化主要表现在两个方面。一方面，随着科技的发展，城市规模逐渐扩大，城市规划意识逐渐加强，商圈功能逐渐为城市功能服务，过去自然形成的商圈会逐渐因城市规划的外力作用而逐渐扩大或缩小；另一方面，由于商圈本身的物业结构布局的内力作用，有可能限制或拉动其发展的步伐。一些有条件发展壮大的商圈会随着商业的繁荣而逐渐扩大规模，另一些由于本身的物业地理布局难以吸引人潮，不具备商业群集聚条件的商圈会因为相邻商圈的影响而逐渐缩小。不同商圈由于内外作用力的不同，其发展的方向也各不同。

2 、商圈的辐射力（吸引力）特征

无论是城市区域的大商圈还是商店店铺的小商圈，都具有以核心商业点为核心向外辐射吸引外围商圈的特征，不同商业物业因其商业业态、商业规模和面积、商品品种、营销推广力度、商店信誉的不同，其向外围商圈的吸引力及辐射力也各不同。

商圈核心商业点对外围商圈的吸引辐射力越大，我们说他的商势范围也就越大。

两个相邻商圈之间的相互吸引和排斥的发展关系

商业环境综合状况良好的商圈	商业环境处于弱势的商圈

核心商业点的吸引力越大，其商圈发展潜力、商势范围也就越大，在商圈势力范围内，居住或流动人口的数量越多、消费潜力越大，则该商圈的商业价值也就越大。

3 、商圈的规模性特征：

商圈是以一个地理空间区域为基础形成的，没有地理空间，就不成其为商圈。在这个地理区域内，由各种建造主体，城市交通主体、自然环境、消费人群形成一个消费活动空间。我们才称之为商圈规模。商圈规模大，消费人群多，核心商业点（零售商店）的市场潜力也就大。

4 、商圈的需求性特征：

不同商圈范围内由于居住人口的职业、年龄、文化教育背景的不同，其对消费的需求也各有不同，商店销售的商品是为满足这些消费人群的消费需求而提供的。只有了解商圈内的消费需求，才能更好地经营商店，扩大商店的商势圈范围。

5 、商圈的层次性特征

商圈层次即商业主体的市场销售空间层次，一般以商业主体物为核心点，以该商业主体所能影响到的交通时间距离为半径画圆，通常我们将商圈分为四个层次，核心商业点、核心商势圈、次级商势圈、边缘商势圈。

核心商业点： 核心商业点是指由商业店铺主体物联合组成，不同商圈其核心商业点各有不同，

商圈的名称也多以商业主体物的名称命名。

商圈因商业主体物的不同其核心商业点也各不同

商圈	商业主体物	核心商业点	商圈名称
国家商圈	某个国家	国家	中国商圈
区域商圈	多个国家或城市聚集在一定区域内的商业共同体	多国或多区域	东亚商圈 长三角商圈
城市商圈	某个城市	城市	上海商圈
城区商圈	多个商店聚集在一定城区内的商业聚集体	城区商业聚集体	徐家汇商圈
商店商圈	某个商店	商店	国美商圈

核心商 势 圈： 核心商势圈是指该核心商业点所能对外影响的核心势力范围，在这个范围内，外围商圈对其的吸引力极小，顾客通常只考虑到本商圈消费，这个区域一般指最短时间距离接近商业主体物、顾客在商圈范围内所占密度最高的区域，核心商势圈顾客消费额视商业主体物的业态性质不同而不同，一般占商业主体物销售额的 50%－90％ ；

次级商 势 圈： 次级商势圈是指该核心商业点所能对外影响的次级势力范围，在这个范围内受到一定程度的外围商圈势力范围的吸引及影响，顾客可能考虑到外围商圈消费，这个区域是指次短时间距离接近商业主体物，顾客密度相对较低，紧邻核心商圈以外的邻近区域，这部分商圈顾客较分散，需要花上一段时间才能到达商业主体，次级商圈消费量视商业主体物的业态性质不同而不同，通常占商业主体物销售额的 10%－40％ ；

边际商 势 圈： 边际商势圈是指该核心商业点所能对外影响的其余边际区域，位于次级商圈的外围，地理分布较为分散，属于较远的辐射区域。 一般占商业主体物销售额的 10%--30%。

商圈层次示意图

商圈也即商势圈，由于商圈层次是按地理位置和距离远近来划分的，而距离因素对不同性质不同业态的商圈的影响各有不同，其商圈层次和大小也各有不同，如某便利店，距离对商势圈的决定作用大，则该便利店有 90%的顾客集中在核心商圈，而某旅游城市，距离对商势圈的决定作用不是非常明显，则该旅游城市的核心商圈的顾客占60%强。某餐饮店，距离对商势圈的决定作用不明显，则该餐饮店的核心商圈的顾客只占50%。

不同业态的商圈其各层次的商势圈大小也各有不同

某小型超市商势圈	某同等面积大小的餐饮店商势圈

（ → 指商圈的吸引力）

6 、商圈的竞争性（交叉性）特征

由于商圈是围绕核心商业点为中心向外辐射，邻近两个商圈互相以各自的核心商业点为中心向外围辐射，造成两个商圈的外围互相交叉，有些核心商业点的辐射范围甚至大到整个城市，我们以大型超市为例：由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至会覆盖整个城市，如沃尔玛的会员店。而在同一个城市往往会有相当数量的大中型零售店，这些零售店会与仓储式零售店的商圈发生交叉甚至重叠，在商圈的交叉范围内，企业之间的争夺客户的竞争最为激烈。

两个相邻商圈之间的交叉竞争关系

A 大型超市	B 大型超市

两个相邻商圈之间商圈圈交叉层次越深入，竞争也就越激烈，如果两个相邻商圈核心商势圈部分交叉甚至重叠，则竞争情形最为惨烈。